土地活用の手段の1つ「土地信託」とは

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム編集部です。
土地活用は所有している土地を利用して収益を得ることで、「売る」「貸す」などをはじめとして複数の手段があります。
今回は、その中の1つである「土地信託」についてご紹介します。

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土地活用手段の中での「土地信託」の位置付け

「土地信託」をより理解しやすくするため、まず、土地活用手段の全体像から土地信託の位置付けを確認してみましょう。
土地活用は大きく4つに分けられる
土地活用は、その方法によって以下の4つに分類できます。

・売る・・・土地を売却して現金化する
・貸す・・・借地人に土地を貸し、地代を得る
・自分で活用する・・・自らが経営者となって設備投資や運用を行い利益を得る
（例：賃貸アパート経営、駐車場経営、トランクルームの設置など）
・共同で活用する・・・第三者の協力を得て土地活用する
（例：土地信託、等価交換（※））

※「等価交換」は、地主とデペロッパーが共同でマンションなどを建設する方法です。地主が土地を、デベロッパーが建物を提供し、その提供割合に応じてそれぞれが土地と建物を取得します。詳しくは、こちらの記事の「等価交換をする」の項目もご参照ください。

土地活用手段の一つ「土地信託」にしかない魅力とは？

土地信託は、上記の手段の中では利用者がやや少ない現状ですが、他にはない大きなメリットがあります。それは「土地所有者がほとんど何もしなくてよい」ということ。土地活用の方法は数あれど、このような特徴を持つのは、土地信託の他にありません。

「土地信託」はプロに土地の運用をお任せする土地活用方法

土地信託とは、信託会社や信託銀行（以下、信託銀行に統一）に土地活用してもらい、その利益の中から土地所有者が配当金を受け取る方法です。土地に収益物件を建てる「賃貸型」と、土地の売却を目指す「処分型」の2つがあり、「賃貸型」がほとんどを占めます。

「賃貸型」では、土地所有者と契約を結んだ信託銀行が、賃貸アパートや商業ビルなどを建設して運用していきます。例として、賃貸アパート経営を行う場合を見てみましょう。

必要なほとんどすべての手続きを信託銀行が行い、賃料から諸経費と信託銀行への報酬を差し引いた分が、利益として土地所有者に支払われます。信託の契約期間は10〜30年程度で、契約が終了すると、土地と建物が現状のまま土地所有者に返還されます。

土地信託のメリットとデメリット

土地信託を選択すべきかどうか、そのメリットとデメリットを比較してみましょう。

メリット

専門知識がない、時間がない人でも土地活用できる
土地活用には、建築基準法や宅建業法などの不動産取引にかかわる知識が必要ですし、税金についての複雑な実務も発生します。経営に関する判断を求められる場面もあるでしょう。土地信託ではこれらを、土地活用のノウハウを持つプロに代行してもらえるのです。

賃貸物件を建てるための初期投資が不要
土地信託の場合、土地の開発や建設にかかる費用は信託銀行が調達するので、土地所有者は低リスクで土地活用をスタートできます。また、信託銀行なら、個人では難しい大規模な資金調達も可能なので、高級マンションや大型商業施設の建設も可能です。

デメリット

収益が得られそうにない土地では信託契約が成立しない
土地信託で利益をあげられなければ、信託銀行も赤字になってしまいます。運用しても十分な収益が見込めない土地と判断されると、信託の契約を結んでもらえません。

信託銀行への報酬を支払う必要がある
契約時に定めた信託銀行への報酬は、土地からの収益の有無に関わらず支払わなければなりません。収益が少なければ、信託銀行への支払いで土地所有者が赤字になるリスクもあります。

自分にあった土地活用方法について柔軟に考えよう

「立地がよく、かつ、まとまった面積の土地を持っているが、個人では土地活用が難しい」といった場合、土地信託は有効な選択肢の1つでしょう。

しかし、信託契約が終了する時は必ずやってくるので、最終的には、自分の土地は自分で管理する必要があります。専門知識がないままに土地活用を成功させるのは困難ですが、かといって、ただ所有しているだけでは、管理の手間や税金面の負担を考えると割に合いません。

そんな時は、思い切って「売却」も視野に入れてみましょう。「売却」は、「ただ持っておく」よりもはるかに有益な土地活用手段です。なお、土地の売却の際には、一度、豊富な経験を有する専門家に相談されることをおすすめします。きっと有益な視点が得られることでしょう。

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