「底地」とは？「借地」「更地」との違い
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「底地」の読み方は「そこち」で、別名「貸宅地」（かしたくち）ともいわれます。
不動産業界の中でも、土地の所有者と使用者が別々に存在する「底地と借地（しゃくち）」は、扱いが難しい不動産の一つで、違いを明確に説明できる不動産業者は少なく、底地と借地を専門に扱う業者もいるくらいです。
そこで今回は、「底地」「借地」「更地（さらち）」の違いについて解説いたします。
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「底地」とは
底地とは、上記のイラスト図解のように、土地を使用する権利である「借地権」が地主さんではなく、貸した人（借地人さん）に発生している状態の土地を指します。底地という名前があまりピンと来ないという方には、「貸地」または「貸宅地」と言った方が分かりやすいでしょう。
「底地」とは借地権や地上権のついた土地
底地には「底地権」という権利が存在します。これは、所有者である地主さんが借地人さんに土地を貸し、借地人さんが建物を建てることを認める代わりに、地代という賃料を受け取るほか、契約更新や借地権の譲渡、増改築、借地条件の変更などの際に、借地人さんから一定の金銭をもらえる権利のことです。
底地の所有者は地権者である「地主さん」です。地権者は、土地を使用収益する権利を有する者で土地の所有者、地上権者、賃貸借権者などを指し、その土地が底地だと「底地権者」（そこちけんじゃ）」ともいわれます。
底地物件のメリット・デメリット
底地物件にはいくつかのメリットとデメリットがあります。
底地のメリット
- 更地よりも建物がある方が固定資産税が安くなる
土地を持っていると、毎年納付する義務がある「固定資産税」が必ず発生します。
現在所有している土地の用途によって、税金が高くなったり安くなったりするもので、住宅用地もそのひとつです。
どのような形であれ、土地の上に家が建っている方が、更地の状態よりも固定資産税が安くなるというカラクリが存在します。 - 貸したり売却したりすることで収益を得られる
土地を人に貸しておくと、借地人からは地代を支払われ、更新料といった一時金も入ってくるので、継続的に利益を得ることができます。
また、借地人に底地を売ったり、借地権と底地、または底地同士を等価交換したりすることで収益を得ることも可能です。 - 管理に手間がかからない
アパートやマンションの経営などと違い、初期費用や維持費などの管理コストや手間はほとんどかかりません。
底地のデメリット
- 収益性が低い
地代は家賃などと比べるとあまり高くないので、アパート・マンション経営と比べて収益性が低いと感じるでしょう。 - トラブルに巻き込まれる可能性がある
地代を変更するときや、大規模な工事を無断でされてしまったときなど、底地の利用をめぐって大きなトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。 - 相続時に一定の税金がかかる
底地は現金にすることが難しい不動産資産ですが、税法上では現金と同じ価値を持つ資産として扱われており、相続時に相続税を納めなくてはいけません。
有効活用がなされておらず、利益を生んでいない土地でも、税金はしっかり徴収されるので、相続税を割に合わないものとして感じる場合も多いでしょう。
底地にはメリットもデメリットも、両方あります。相続して税金を納めるか、土地売却かで検討するときは、底地のプロに相談すると良いかもしれません。
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「借地」とは
「借地」とは、文字通り他人から借りている土地のことです。詳しく説明していきましょう。
「借地」とは借地権つきの建物が建っている土地
土地を借りた人は、そこに建物を建てるなどして利用できます。
このときに地主さんが設定した、「借主（借地人）が建物の所有を目的として土地を利用する権利」が「借地権」です。借地権の定義をもう少し分かりやすくいうと、「他の人から借りた土地の上に建てた建物を自分のものとする権利」ともいえます。
「底地権者」である地主さんから土地を借りている人を「借地人さん」または「借地権者」といいます。
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「更地」とは建物が建っておらず権利の紐付けもない土地
建物が何も建っておらず、貸借権や地上権と行った借地権系の紐付けもされていない土地を「更地」といいます。
貸借権は「債権」で、地上権は「物権」に分類されます。貸借権と地上権の違いは、借地権は建物を増改築したり売却したりするのに地主さんの承諾が必要となりますが、地上権は承諾なく増改築や売却を行えます。
建物が何も建っていないため、一見すると更地のように見える土地でも、何かしらの権利関係が付けられてる場合もありますので、土地を購入する際は注意が必要です。
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固定資産税や都市計画税を払うのは地主さん？借地人さん？
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日に固定資産課税台帳に記載された土地および建物の所有者に対してそれぞれ課税される税金です。つまり「底地」の所有者である地主さんは土地、建物の所有者である借地人さんは建物にかかる固定資産税、都市計画税をそれぞれ支払います。
底地と借地が混同しやすいのはなぜか？
底地と借地を混同する人が多い理由として考えられるのは、地主さんが持っている土地を「底地」、借地人さんが地主さんから借りている土地を「借地」と、立場によって1つの土地に対する呼び方を切り替えるからでしょう。
また、該当の土地に建物を建てず、土地のみを利用する目的で借りている場合は、単に「貸地」といい、借りている人に「借地権」は存在しないことになります。
一方、借地の上に建てられた建物には、借地権という権利が発生し、借地人さんがこの権利を有しています。借地権のある土地に、所有者（地主さん）と使用者（借地人さん）が2人いるという状態が起きているため、混同しやすくなっていると考えられます。
このような事実から、底地と借地の違いについては、次のように説明できます。
底地とは、借地人さんの建物が建っている地主さんの土地であり、借地とは、建物を建てるために地主さんから借りた土地である。
また、底地と借地にそれぞれ「権」をつけた場合、以下の解釈も成立します。
底地権とは、地主さんが借地人さんから地代や更新料を受け取る権利で、借地権とは、借りた土地に建物を建てる権利である。
以上のように、底地と借地の違いを正しく理解しておけば、相続や売却といった場面になったときに、専門家へ相談しやすくなるでしょう。
底地を更地にせずに売却できるか
底地を更地にせず、売却することは可能です。また、借地人さんが住んでいる状態でも底地だけを売却することができます。
底地を一番高値で購入してくれるのは借地人さんです。底地を売りたい！と思ったら、まず借地人さんに相談してみることをオススメします。
借地人さんに底地を売却する際の手順は以下のようなものになります。
- 借地人さんからの同意を得ること
- 売買契約の条件を借地人さんと相談しながら調整する
- 売買契約の締結
- 土地の境界線を明確にするための測量を行う
- 底地の評価額を算出
- 借地人さんが底地を購入後、名義の変更を行う
底地は借地人さんに購入してもらえば「すべてが丸く収まりそう」と思われるかもしれませんが、実際は複雑です。地主さんが持っている土地をキレイに購入してもらうことが難しく、必要な範囲だけ購入してしまい、土地が虫食い状態になってしまうこともありえるのです。
また、とても大きな買い物になるため、お互いの希望通りに交渉が成立しない場合も。そんなときは借地人さんが住んでいる状態でもそのまま売却できる、底地の買取を専門に行っている不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。
底地売却は不動産仲介、底地買取専門の業者どちらを通じてもできますが、買取価格以上に注意したいのが、地主さんと借地人さんとの複雑な関係を丁寧に解決してくれるかどうかです。そういったトラブル対応に強い買取専門業者に依頼すると複雑に利害関係の絡み合った土地でも安心して売却できるでしょう。
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