【地主さん必見】底地の相続トラブルを回避するには？|対策解説
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底地の相続に頭を悩ませている方は多くいらっしゃいます。「相続」というものはいつ発生するか分からないものです。相続によるトラブルを防ぐには、相続が発生してからではなく、地主さんが生きている間に何かしらの対策を講じておかなくてはなりません。
今回は、相続トラブルが起こる前に知っておきたい、底地相続で発生しがちな問題である、相続税評価額や、相続した底地の売却について解説いたします。
※底地の基本について詳しくは以下の記事をご覧ください
「底地」とは？
※わかりやすいと大好評！【イラスト】による解説記事はこちら
相続財産としての底地の税評価
底地の相続税を算出するとき、役所では税評価を行います。
相続税の金額を算出する際は、相続税評価額（路線価）を使用します。
（出典：国税庁「路線価図」）
上記の図は、弊社のある千代田区有楽町の路線価を表したもので、赤い丸で囲っているのが借地権割合です。小さくて見づらいですが、更地の評価額を100とすると、そのうちの何割が借地権の評価額になるのかを記しています。
借地権割合が60%の地域であれば、その評価額を更地の評価額から差し引いて算出された40%という値が底地の評価額です。つまり、相続税評価額は、「借地権の値段＋底地の値段＝更地価格」が成⽴することを前提として計算されています。
参考記事：固定資産税と相続税の話
参考記事：固定資産税とは
底地の相続税について知っておきたいポイント
底地の相続税評価額は、更地と比較して低くなるため、相続税の額も少なくなります。しかし手放しでは喜べない事実も。
底地は地代滞納のリスクや、権利関係が複雑になることがあります。そのため土地の市場価値が相続税の額を下回ってしまうことも起こり得るのです。
ここでは底地の相続で困らないためのポイントをご紹介します。
相続税を抑える方法は
相続税を少なくするためには、以下の方法があります。
- 相続財産を減らす……相続人に財産を贈与する、財産を売却する
- 法律上の軽減措置を利用する……配偶者の税額軽減、生命保険金の非課税枠、養子縁組
※詳しくは以下の記事をご覧ください
『地主さんの節税対策』
相続した底地の物納は可能？
物納とは、現物の財産で税金を納める方法です。これが認められるのは税金を現金で一括納付できない上、延納も難しいことが条件となっています。さらに不動産の状態などその他の要件をすべて満たした上で判断され、決定するものです。
底地も所有不動産であることにかわりはありませんので、もちろん物納できる場合があります。物納が可能な物件かどうかを判断するには、以下の項目をチェックしましょう。
- 借地権者が明確であること
- 底地をめぐる係争はないか
- 地代は相場に即しているか、滞納が無いか
- 土地が単独利用できる状態であるか
※底地の物納について詳しくは以下の記事をご覧ください
『底地は相続税として「物納」できる？』
参照：国税庁「相続税の物納」（外部リンクが開きます）
底地相続で予想される問題
底地の相続では、さまざまなトラブルが起きます。よくある事例を見ていきましょう。
底地の価値は相続税評価額よりも低いことが多い
底地は一般の不動産市場にあまり流通していないので、底地に対して一番高く評価できるのは借地人さんです。借地人さん以外の第三者が底地を評価する場合、その価値は相続税評価額より下がってしまいます。
底地・借地関係は解消しづらい
新しく地主となる予定のお子さん（二代目の地主さん）と借地人さんとの関係は、相続後も続いていきます。仮に、二代目の地主さんが現状の地代を値上げしたいと考えたとき、借地人さんと直接交渉しますが、それが上手くいかないケースも多々あります。
また、二代目の地主さんが、底地・借地の関係を解消しようとしても、正当事由が認められないなどの問題が発生することもあります。
なかなか買い手がつかない
底地は、借地人さんか、あるいは不動産業者以外の買い手を探すのは困難です。
相続後に相続人が底地だけを売却しようとしたケースを例に考えてみましょう。
底地を不動産業者が買い取る際、借地権割合が60％で、底地の評価額が40％の地域の場合、不動産業者は40％で買い取らず、その値段よりも低い、およそ20％〜30％の金額で買い取るのが常です。
しかし、底地を第三者に売却する場合は、底地の持つさまざまなデメリットが作用した結果、不動産業者の買取価格よりも安い値段で売却することになってしまうことがほとんどです。
また、借地人さんが住んでいる底地の権利関係は非常に複雑です。土地購入希望者の多くが、権利関係のシンプルな土地を手に入れたいと考えているので、権利関係の複雑な底地の購入は避けられる傾向にあります。
参考記事：底地とは
参考記事：地主さんから見た「底地」のメリット・デメリット
底地を相続のトラブルを避けるには：注意点
底地は権利関係が複雑になるケースが多いため、相続の際にトラブルが起こりやすくなります。トラブルを避けるために知っておきたい注意点が以下です。
単独名義で所有する
相続した土地を複数の相続人の共有名義にするケースは多くみられます。しかし底地の場合では、なるべく単独名義での相続をおすすめします。
- 相続人同士が収益の取り分で揉める
- 売却の是非や方法などで意見が食い違う
- 借地人からみて誰の土地なのか分かりづらくやり取りが煩雑になる
上記のようなトラブルは底地の相続で起こりがちなので、注意しておきたいポイントです。
相続した底地を売却する方法を知る
すでに借り手が存在しているため、底地は通常の不動産と比べて売却が難しいとされています。なるべく売りやすく、高額で売却するための方法は以下です。
借地人に売る
借地人が底地を購入すると建て替えや土地の売買が可能になるため、借地人側のメリットも大きいといえます。借地人との条件が合えばとてもスムーズな方法です。
底借同時売却（そこしゃくどうじばいきゃく）
底地と借地権を同時に売却することです。別々に売却するよりも、1つの土地として売却したほうが不動産価値も高くなります。
底地専門の買取業者に売却する
借地権付きの土地や権利関係が複雑な土地の場合は、買い手が付きにくい傾向にあります。通常の不動産会社では評価額が著しく低くなったり、買取そのものを拒否されたりすることも珍しくありません。相続した底地を売却するなら独自の販売経路を持っている底地専門の不動産会社がおすすめです。
※参考記事『底地売却で損しないためのポイント｜買取相場より高く売るコツ』
底地の測量を済ませておく
土地の売買時には「面積」に坪単価を掛け合わせて土地の値段を算出します。適正な売却価格をつけるために測量が必要です。また「境界」がしっかりと定められていないとトラブルに発展する可能性があります。そのため「測量図」の提出を求める買主は多い傾向です。
山林のような面積の広い土地、郊外の地価が低い土地では、登記簿上の面積に多少のずれがあったとしても土地の価格に大きな差が出るケースは稀です。測量にかかる費用と見合わないことも多いため、測量なしでの売買となることもあります。これには買主側との合意が不可欠です。
土地の売却を不動産業者に依頼すると、多くの場合は業者側で測量図の作成を行う土地家屋調査士を手配してくれます。
底地の相続登記をする
底地を相続したら、相続登記の手続きをする必要があります。登記の期限や登記しなかった場合の罰則などはありませんが、底地の売却が可能なのは不動産の名義人のみです。また登記をしないことで、自分の土地だという証明ができずトラブルになることもあります。相続が発生したら早めに相続登記をしましょう。
※相続登記について詳しくは以下の記事をご覧ください
「相続した建物が未登記だった」どうしたらいい？
相続が起きる前に、底地整理で円満相続
「なかなか買い手がつかない」という段落でもご説明いたしましたが、相続が発生したとき、相続税を納めるための資金がなければ、相続人である地主さんのお子さんは底地を手放さざるを得なくなってしまいます。
こうした問題の発生を避けるために、地主さんご自身が生きている間のなるべく早い段階で動いて、「底地を換金可能な資産へ組み替える」「測量や登記を済ませておく」などの対策を講じておきましょう。
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ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。
弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。
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