【決定版】底地売却の方法をわかりやすく解説！
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底地・借地・借家のコンサルティング不動産会社、株式会社ニーズ・プラスです。
本記事では、地主さんが所有の底地（借地人さんにとっての借地）を売る方法をわかりやすく紹介します。
「底地を売却したい」「底地権の買取をしてほしい」という方はぜひお読みください。
目次
底地とは 売却前におさえておきたい基礎知識
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底地とは、地主さん（借地設定者）が、借地人さん（借地権者）へ貸している土地です。
地主さんは定期的に地代収入を得られますが、土地の自由な使用は制限されます。
底地のメリット
- 借地人さんから地代収入を得られる
- 地代滞納のリスクは比較的低い
- アパート・マンション経営のような修繕費や改修費がかからない
底地のデメリット
- 地代が安く収益性が低い上、値上げの交渉も難しい
- 明け渡しのとき、高額な立退料が発生する可能性がある
- 固定資産税、相続税、都市計画税などが課税される
- 借地権・底地権のついていない土地と比べ買取希望が少ない
底地の売却が難しい理由とは
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底地のデメリット
収益性が低い🏡
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土地は活用した初めて資産といえます。 底地は資産活用という点では収益性がとても低いものです。具体例で見てみましょう。例）東京都世田谷区30坪の住宅地（底地）
☑借地権割合：60％
☑1坪（時価）：200万円… pic.twitter.com/Ud31rCUfl8— 毎熊隆一@ニーズ・プラス (@maikuma_needspl) September 5, 2024
借地権がついている底地の売買は権利関係が複雑なため、一般的な街の不動産業者さんでは取引が難しいことがあります。
理由を解説しましょう。
権利関係（借地借家法・民法）の調整に手間がかかる
底地の契約は、借地設定者（地主さん）、借地権者（借地人さん）の双方に、借地借家法と民法、両面からのアプローチが求められます。
民法では契約方法に定めがないため、地主さん・借地人さんが相続で代替わりしている場合、契約書を紛失しているケースもあります。
また、借地人さんは借地借家法で守られており、借地契約が終了し立ち退く場合でも、建物を時価で買い取る「建物買取請求権」を要求されたり、「立ち退き料」の支払いを求められたりします。
借地借家法第5条
「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。」
借地借家法第6条
「前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。」
借地人さんとの合意形成が難しい
底地の売却には、借地人さんの権利を考慮した交渉や調整が欠かせません。
安い地代に納得している借地人さんが、条件の変更を渋ることはよくあることです。
相続で所有者が代替わりしていると特にその傾向が強まるでしょう。
底地・借地の買取にローンが組みにくい
一般的に底地や借地は流動性が低いため、担保価値が低く評価されるものです。
そのため、金融機関の審査や融資条件が厳しくなる傾向があります。
地主さんと借地人さんの問題をわかりやすく解説した動画もぜひご覧ください。
底地の売却パターン（5種類）を解説
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底地の売却には5種類の方法があります。内容を簡単に解説しましょう。
定期借地権及び継続賃料にかかる評価のあり方の調査｜国土交通省
底地権を借地人さんへ売却
底地を最も高額に買い取ってくれるのは、建物を所有する借地人さんです。
借地契約の内容（期間・地代・更新条件）を確認する必要がありますが、借地人さん（借地権者）の底地買取は、近隣の同程度の土地よりも価額が安く購入できるのが一般的です。
底地の借地権を買い取り後に売却
借地人さんに借地売却の意思があれば、地主さんが借地権を買い取り、完全所有にする方法もあります。
中には自分の所有する土地を返してもらうためにお金を支払うことに、釈然としない地主さんもいらっしゃるかもしれません。
しかし土地を完全に所有すれば、底地の状態であるより資産性と流動性が高まり、高額に売却できる可能性につながります。
底地と借地を同時に売却
地主さんの所有権（底地）と借地人さんの借地権（借地）を第三者に一括売却する方法もあります。
前項の「底地の借地権を買い取ったのちに売却」同様に土地の権利関係が整理されているため、実勢価格に近い金額で売却できるでしょう。
底地と借地の等価交換
底地権の設定された土地の一部と、借地権の設定された土地の一部を交換し、地主さん・借地人さん双方が、土地を完全に所有する方法もあります。
慎重な協議が求められますが、権利関係が整理され双方のメリットが多いと言えます。
底地の買取専門業者へ売却
最後は、第三者である底地買取専門業者へ、借地権と底地権の買取を依頼する方法です。
しかしこの場合、借地人さんへの売却よりも価額がかなり安くなる傾向がある点にご留意ください。
以上のどれが適切かは、土地の立地と地主さんの意向によって変わります。
地主さんの求める売却価額と方法を勘案し、最適な方法をお選びください。
わかりやすく解説した過去記事もおすすめです。
高値で売却する方法を解説します|底地の買取相場｜株式会社ニーズ・プラス
徹底解説！地代の支払いVS底地購入～どちらがお得？【イラストでわかりやすく】｜株式会社ニーズ・プラス
どうする！？底地の相続に悩む持夫さんのお話【イラストでわかりやすく】｜株式会社ニーズ・プラス
【相続のご相談事例】
法定相続人の一人（兄）が「相続は管理が面倒」という理由で相続放棄しました。このように相続放棄をした場合、法定相続人が減って基礎控除が少なくなってしまう（税負担が重くなる）のではないかという不安です。
相続放棄した場合、基礎控除額も減るのでしょうか？… pic.twitter.com/DyyAMjqJ6m
— 毎熊隆一@ニーズ・プラス (@maikuma_needspl) September 18, 2024
底地売却の流れをわかりやすく解説
底地を売る流れと、注意点を解説いたします。
【依頼】底地売買に強い業者を探す
権利関係が複雑な底地は、売買に精通した業者への相談が不可欠です。
買取業者へ相談すると、安い売却価額を提示される可能性が高くなる傾向があります。
底地の売買は、取引事例が豊富で金融機関勤務経験者が在籍している、信頼と実績のある不動産コンサルティング会社へ相談しましょう。
【調査】買主が底地の調査、査定を行う
業者を選定し売却が決まると、次に買主（買取業者）が、借地の賃貸契約内容、立地条件、権利関係、法的制限の確認などの調査・査定を行います。
価格は土地の市場価格を基準に査定しますが、借地権の存在が価格に大きく影響するため、借地権の割合を差し引いて評価します。
地代の収益や土地の立地、借地契約の内容、借地人さんとの関係も査定に反映されます。
借地権とは?借地人の権利が強い旧法適用の借地について｜株式会社ニーズ・プラス
【交渉】底地の買取条件を借地人さんと協議
買取条件の交渉で最も重要なことは、地主さんと借地人さんとの合意を円滑に進めることです。
適正な査定価格を基に協議を重ね、双方が納得できる底地の買取価格を実現させましょう。
地代を払い続けるのと底地購入、どっちがお得？｜株式会社ニーズ・プラス
【契約】底地の売買契約を締結
底地の売買契約には、法的リスク回避のために留意すべきポイントが多数あります。
地主さん・借地人さんの双方が不都合とならない契約を締結しましょう。
こんな時どうする？底地・借地にまつわる【ご相談事例】｜株式会社ニーズ・プラス
底地売却におけるリスクと注意点
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底地売却に際し、気を付けたいポイントを簡単に解説します。
借地人さんへの告知
借地人さんへの告知の仕方とタイミングは、慎重に選びましょう。
借地人さんの心情を重んじ、誤解が生じないように配慮しながら地主さんの希望を伝えてください。
底地・借地で起きやすいトラブルの解決法を解説｜株式会社ニーズ・プラス
共有名義の場合確認すべき3つのポイント
底地・借地の売却には、共有名義人全員の同意が必須です。
利害関係者全員の合意形成
土地が共有名義である場合は、協議をして合意を取りましょう。
持分の確認
各共有者の持分割合を確認し、その割合に応じた売却代金の配分を決定します。
意思統一
利害関係者が多いときは、協議に時間がかかるものです。実勢価格に沿った条件や価格を基に話し合い、スムーズな交渉を目指しましょう。
【イラストでわかりやすく解説】共有名義の底地を売却したい！円満な方法は？｜株式会社ニーズ・プラス
各種税金の支払い
底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、保有期間によって課税率が異なる譲渡所得税が課税されます。
さらに譲渡所得に対する住民税や、売買契約書を作成するときの印紙税なども発生します。
底地の売却は、一般的な不動産取引と比べて複雑です。
個々のケースによって適用される控除や特例が異なるので、正確な税額の算出は税理士へご相談ください。
【地主さん必見】土地売却の段階別・相談したい専門家まとめ｜株式会社ニーズ・プラス
底地権の売買事例が豊富な不動産会社を選ぶべき7つの理由
底地売買とは、経験と実績がものを言う分野です。
スムーズな交渉のためにも、豊富な取引実績を持つ不動産コンサルティング会社への相談がおすすめです。
その理由をお伝えしましょう。
底地売却の適正価格を実現できる
マーケティングと最新情報の調査により、底地の特性（市場動向・地域ごとの適正価格）に精通しています。
過去の事例を元に査定を行い、適正な売却価格の提示が可能です。
借地・底地売買の交渉に長けている
これまでの実績から、借地人さんや第三者との価格交渉に慣れています。
権利関係が複雑なケースも交渉をスムーズに進め、納得できる底地取引を実現できます。
法的リスクとなるポイントを抑えている
過去の経験則から学んだ潜在的なリスクの把握と、適切な対処が可能です。
特約や制限を適切に抑えた契約書（37条書面）を作成し、地主さんを法的リスクから守ります。
底地の早期売却の可能性が高まる
信頼ある取引の積み重ねで、底地を求める買い手とのネットワークがあります。売却までの期間を短縮できる可能性が高いでしょう。
借地人さんとの交渉を円滑に進められる
大切な土地の扱いは、慎重協議と借地人さんとの合意形成が重要です。
徹底した事前準備で、価格交渉や条件の協議に尽力いたします。
借地人さんとの信頼関係構築をサポート
底地取引は、複雑な法的手続きや金融機関との連携を含めた長期戦です。
予期せぬ事態に陥ることや、合意形成が難しい場面も少なくありません。
私たちは地主さんと借地人さんの間に問題が発生しても、双方が満足する解決策をご提案し、円満な関係構築をサポートさせていただきます。
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