徹底解説！地代の支払いVS底地購入～どちらがお得？【イラストでわかりやすく】

息子さんの疑問はごもっともです。

・借地で借り続ける
・底地の購入

どちらが得するのか？
とても興味がありますよね！

承知しました。それでは例をあげて、解説してみましょう。
ぜひ、最後までお付き合いください！

簡単な例から、支払い額の総額を試算してみましょう。
以下の条件で土地を借りて、家を建てて住んだ場合、地代はいくらでしょうか？

・時価：100万円/坪
・坪数：40坪（借地権割合60%）
・地代：1,000円/坪

そうですね！
このまま20年間、住み続けると？

いえいえ。借地のままですと、地代以外のコストもかかりますよ。

はい。実は多くの方が見落としがちですが、借地人さんが負担するコストは地代だけではありません。それは…

旧借地法による借地契約の契約期間は原則30年。更新後は20年です。
更新期限がくれば地主さんから更新料を請求されます。

更新料は、更地価格の3%程度に落ち着くことが一般的です。

さらに、長く住めば、家の建替え・改築の必要も出てくるでしょう。
建替えや大改築をするときには地主さんの承諾が必要です。

さらに承諾料は

・木造：更地価格の3％前後
・鉄筋：更地価格の8～12％前後

が目安となります。

承諾料を支払わないと、そもそも地主さんの承諾が得られません。建物の老朽化が進み、建物を壊したまま放置すると、契約更新の時に地主さんに拒絶される可能性があります。

しかも、住宅ローンが組めない可能性も高くなり…

いいえ、実はそうでもないのです。
実際に同じ条件で試算してみましょうか？

先ほどの例を再度整理しておきましょう。

・時価：100万円/坪
・坪数：40坪（借地権割合60%）
・地代：1,000円/坪
・契約期間：20年間で更新1回
・建て替え：1回

以上の条件で、20年間で借地のまま支払う金額は

地代総額960万円＋更新料120万円＋建築承諾料120万円=1,200万円

となります。

一方、底地を購入する場合、

更地価格4,000万円の40%＝1,600万円

が目安になります。

そうです。底地を購入する場合、住宅ローンが利用できます。

頭金400万円が用意できれば、残額は1,200万円（1,600万円－400万円）
毎月の地代とほぼ同じ負担額で底地購入のローンが組めます。

金利が低い今なら、35年間変動金利で年利0.7%の好条件でローンを組めることも珍しくありません。

・変動金利：0.7%
・返済期間：35年

の場合、月々の支払いは地代と毎月43,000円の返済額で済みます。つまり、地代がなくなるので3,000円プラスで購入可能になる計算です。

頭金ゼロの場合も試算してみましょう。

住宅ローンの条件は先ほどと同じ、以下の条件とします。

・金利：1.2%
・返済期間：30年

この場合、
底地購入資金1,600万円を全額ローンで組むと
毎月の返済額は約53,000円となります。

（上の損益分岐表を指さしながら）支払う金額の総額を比較してみると、長く住み続けるほど借地の優位性は下がります。

その通りです。底地を購入すると、ローン返済後は、月々の負担はなくなります。

しかも、借地場合、売却しようとしても、地主さんの許可が必要ですし、売却額の10％は譲渡承諾料が必要です。が、底地を購入しておけば、売却はいつでも自由です。

また、借地権で売却しようとしても、4000万円の60％、2400万円で売却できるかどうかは不安定です。

なぜなら、借地権の購入者はローンを組もうとしても満額は難しく、頭金をある程度用意する必要があります。ですので、借地は評価通り売却しづらいのです。

ご自身が所有している借地権の価値を確定させる意味でも、底地を購入することは有効と思います

もちろんです。最適なご提案をさせていただきます！

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地・借地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

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