借地上の自宅を建替えてアパートにすることはできますか？

今回の相談内容のように、自宅→アパートへ変更する場合などは、そもそも契約前提（土地の使用目的、建物構造など）が変更となるので、地主の承諾が必要となります。
また、自宅からアパートのような収益物権に変更する場合は、地代増額の請求に応じる必要もあるでしょう。