【徹底解説】意外と厄介！借地権の相続対策はどうする？

実家が借地であることは、子世代もなんとなくは知っているもの。

しかし、いざ借地を相続すると「実は厄介だ」ということはあまり知られていないようです。

最近、「借地を相続したが、どうしたらいいかわからない」とご相談を受けることが非常に多くなりました。どこから手をつけたらいいのか、誰に・何を・どのように相談したらいいのかもわからず、途方にくれて困っているようなのです。

なぜそのような状況に陥っているのか考えてみると、地主さんとのつながりが希薄になっていることが原因の一つにあるように思います。また一般的に「借地権」という権利に対する知識が不足しているということもあります。

昔は地主さんと借地人さんは顔見知りで、手渡しで地代のやりとりをしていました。その姿を子ども達も見ていたはずです。しかし現代では銀行振込。借地人が地主さんと顔を合わせる事もなく、相続した子どもに至っては、何も知らなくても当然でしょう。

そこで本コラムでは、借地権の相続問題が我が身に降りかかってきたら、「何が大変なのか？」「どのように解決すればいいのか？」について詳しくお伝えします。ぜひ最後までご連絡ください。

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借地権とは?借地人の権利が強い旧法適用の借地について

借地権とは？

借地は、その土地にある建物は建てた人（借地人）のものですが、建物の下の土地は地主さんのものという状態です。

そして、借地人が持つ「借地権」とは、「第三者から借りた土地に、自分名義の建物を建てて使う権利」のことです。その対価として借地人は地主に地代を払います。

ここで重要なのは「自分名義の建物を建てて使う」というところです。建物は個人の住居や賃貸用アパート、オフィスビルのこともあるでしょう。地主さんは建物を建てるための敷地を貸しているのであり、それ以外に使うと契約違反になります。その場合、借地人は借地権を失ってしまうのです。該当の土地に建物を建てず、土地のみを利用する目的で借りている場合は単に「貸地」といい、借りている人に「借地権」は存在しません。

借地権について定められている借地借家法は平成3年に新法が施行され、更新のない「定期借地権」が定められました。そのことで地主さんの権利が守られるようになりました。新法施行以前の借地には、大正10年施行の旧法が適用され、この法律により起こるトラブルや面倒ごとが多いのです。

参考記事
「底地」と「借地」の違いとは？
借地権とは？（新法についてはこちらをご参照ください）

そもそも借地権は相続できるのか？

借地権は所有権と同じく相続の対象となり相続が可能です。また、生前に被相続人（父など）と相続人が同居などしていない場合でも相続ができます。

さらに相続した後その土地（建物）に住む必要もなく、第三者に貸し付ける場合も地主さんの承諾は必要ありません。

借地権の相続に地主さんの承諾は必要か？

借地権を相続する時、借地権設定者である地主さんから許可は不要です。また、相続にあたって土地の賃貸貸借契約書を書き換える必要もありません。

とはいえ、土地を管理する地主さんと良好な関係を維持することはとても重要です。「借主が亡くなったので、借地権を相続により取得しました」という連絡はしておいたほうがいいでしょう。

なお、借地権の相続に地主さんの承諾は必要ありませんが、借地（底地）上にある建物の所有権については、相続人名義へ書き換えが必要なので注意してください。

地主さんとのやり取りでよくあるご相談

借地権を相続すると、地主さんから以下のような要求がよくありますがその対応には注意しましょう。

◆ケース1：「もともとの借地人が亡くなったので土地を返してほしい」
被相続人がなくなり、地主さんから土地を返還してほしいという要望ですが、応じる必要はありません。

◆ケース2：「空き家で住まないのであれば土地を返してほしい」
借地上の建物が空き家（相続人が利用することがない）になった場合、地主さんから土地を返還してほしいという要望が出てくることがあります。この場合もケース1同様、応じる必要はありません。

◆ケース3：「相続人が変わったので名義書換料（譲渡承諾料）を支払ってほしい」
借地権を相続すると地主さんから名義書換料（譲渡承諾料）を請求されることがあります。借地権を相続する場合、前述の通り地主さんの承諾は必要ありません。したがって、名義書換料（譲渡承諾料）を支払う義務も発生しません。

借地権の相続手続きの流れ

前項で借地権は相続できることはわかりました。本項では借地権の相続手続きの流れについて解説します。

1）相続した借地権の内容を確認する

まず最初に相続した借地権の内容を確認しましょう。相続した土地に借地権が設定されている場合、土地の賃貸借契約書があるはずです。地代や契約期間、その他契約の前提となる条件について、賃貸借契約書の内容をチェックします。

2）借地権登記の有無を確認する

次に借地権登記の有無を確認します。登記の有無は法務局で登記事項証明書を取得することで確認できます。

具体的には、登記事項証明書の「権利部（乙区）」のところで借地権登記の有無を確認してみてください。

※法務局HPより抜粋

3）遺産分割協議を行う

相続人が複数人いる場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。その協議の場で、相続する遺産のうち誰が借地権を相続するか決めましょう。話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には全員の署名と実印が必要となります。

4）地主さんに連絡をする

相続により借地権を引き継ぐ際、地主さんの承諾は必要ありません。

ただし、以下の基本的な内容について地主さんへ通知しておきます。

• 借地権と引き継いだこと
• 相続した人の氏名は誰か（誰が引き継いだか）
• 今後は引き継いだ人が地代を支払うこと

地主さんへの連絡は通知のみで、地主さんの相続承認は不要です。また、借地権の相続にあたって契約書を改めて作り直す必要もありません。

相続登記する

最後に法務局で建物の相続登記を行います。借地権の登記もある場合は、あわせて相続登記を行いましょう。

◆参考資料
相続登記に必要な書類は以下の資料を参考にしてください。
・相続チェックシート（遺産分割協議）～法務局

なお、相続登記にあたり発生する費用は以下の通りです。
1）登録免許税
2）司法書士報酬（※相続登記を司法書士に依頼した場合）
3）戸籍など、必要文書取得費などの実費

登録免許税は、建物と借地権とで以下の通り計算が異なります。

• 建物の相続登記：建物の固定資産税評価額の0.4％
• 借地権の相続登記：土地の固定資産税評価額の0.2％

以上、相続登記の費用負担は少なくありません。従来まで相続登記は相続人の任意でした。あえて相続登記するメリット（必要性）がそれほどなかったこともあり、相続したものの相続登記しないケースが多かったのですが、2024年（令和6年）4月から相続登記は義務化されます。

借地権を売却する時も、相続登記が必要（被相続人のままでは売却できない）ですので、忘れずに相続登記を行いましょう。

相続したら住む予定がある場合

地代が安くて立地が良く、旧法適用の借地なら、相続後、建て替えて住みたいと思っている場合もあるでしょう。

その場合は、親が老人介護施設に入ったり、自宅に引き取ったりするタイミングで、地主さんに一度ご挨拶をしておくとその後のやりとりがスムーズです。

一度考えてみて欲しいのは、ずっと借地でいいのか？ということです。相場よりかなり安い地代で借りていたとしても、30年経てば底地を買い取れるほどの金額が積み重なることもあります。それならば早い段階で、底地を売ってもらえないか、地主さんに持ちかけてみましょう。

先祖代々の土地を手放したくないと考える地主さんは多くいますが、地主さんも代替わりし状況が変わっていることもあります。遠慮していたものの話を持ちかけてみたら、お互いに願ったり叶ったりだった、というのはよく聞く話です。すぐに、ということではなくても、少し耳に入れておけば、相続が起こった際に声をかけてもらえるかもしれません。

相続しても住む予定がない場合

親が住んでいるうちは処分できませんが、タイミングを見て売りに出すことを検討しましょう。

住む人のない家に地代を払うのは勿体無いですし、放置期間が長い空き家は火災の危険性が出たり、雑草などが生い茂り景観が悪くなったりと、近隣住民から疎まれる存在になってしまいます。

地主さんに相続したら住むつもりがないと話しておけば、借地権を買い取ってもらえたり、底地と借地を合わせて、更地価格で売りに出そうとういう話になったりするかもしれません。

すでに相続した借地を持て余して困っているなら、相続や土地問題に詳しい不動産屋を探して相談してみましょう。不動産屋が地主さんに交渉し、底地も一緒に買い取ることで借地だけで売るより高値になることもあります。

借地権を相続する時の注意点

次に借地権を相続する際の注意点について解説します。一般の土地（更地）と違い、借地権ならではの注意すべき点があります。

借地権には相続税がかかる

土地の所有者は地主さんなので、土地の固定資産税は地主さんが支払っています。借地人さんは土地に対して税金を支払うことがないのであまり意識していないかもしれませんが、借地人側に相続が発生した際には相続税が課税されます。

借地について知るうちに驚く方が多いのは、「土地を借りて地代を払う」のは「賃貸マンションを借りて家賃を払う」のとは全く別物だということ。

相続が発生し被相続人がマンションを賃貸していた場合、その契約は相続人に引き継がれるものの、賃貸マンションは自分の資産ではないので相続税には関係がありません。

しかし借地の場合は違います。借地人には借地権があります。法律で規定された権利であり、資産の一つなのです。ということは、相続税の計算に含まれます。
そこで問題になってくるのが、借地の相続税評価額の高さです。

相続税評価額は通常、路線価から算出されます。路線価は実勢価格の7〜8割ほど。その額に別で設定されている借地権割合をかけて算出されます。土地は地主さんのものですが、借地権割合は借地人さんの方が高く、6〜7割です。

借地借家法が施行された大正10年より借地人の立場は守られてきました。この法律は、家長が戦地に赴いたり戦死したりして不在でも、家族が家を追い出され、露頭に迷うことがないようにと施行された背景があります。そのため、地主より借地人に有利に設定されており、相続税評価額も高いのです。

借地は買い手がつきにくい

しかしながら、借地権がその額で実際に売れるかといったら、そうではないところに問題があります。

土地を持っていない人が自分の家を建てるとき、「土地を購入して家を建てる」か「土地と建物がセットになった建売住宅を買う」のが最近では一般的です。

改正された借地借家法で地主さんが守られるようになった今、わざわざ借地に家を建てようと思う人は少なく、買い手がつかないのです。
ましてや、相続税評価額ほどの金額では買う人はいないでしょう。売れたとしてもその半分以下の値段です。

それなのに、相続税を算出するときは、実際に売れるはずもない高額の資産として計算されてしまいます。相続税を支払う必要がない人にとっても、住む予定がないのならば、簡単には売れない借地を保有しているのは得とは言えません。

地代を払い続けても自分の土地にはならない

旧法適用の借地は相場よりかなり安く借りている借地人さんも多いようです。たとえ月2万円の地代でも、30年払い続ければ720万円。使い続けている間に更新料の支払いもあります。

これまで地代として払ってきたものを合計すると、更地価格を上回っていることもあるでしょう。「安い地代でこの立地に住めるなら」と思っていも、長い目で見ると結構な額を支払っているのです。

また、今の地主さんは顔見知りで借地人さんに好意的だったとしても、相続などで土地の所有者がかわったら「建て替えを認めてくれない」「地代の値上げを言い渡される」ということがあるかもしれません。

借りてから数十年経っている借地人さんは、自分の好きにできない借地に一生住むのか、悩みどころです。

売却するには、地主さんの許可が必要

借地で一番問題なのは自己所有の建物があるのに、好きに使えないことです。何をするにも地主さんに許可を取らなければならない煩わしさが一番のデメリットでしょう。

借地人はその土地に家を建てて住む権利があり、それについては法律で守られています。その反面、建て替え、増築、借地権売却、用途変更には、必ず地主さんの許可が必要です。

建て替えでローンを組むときにも、融資書類に地主さんに印鑑（実印＋印鑑証明）を押してもらわなければなりません。その上、ローン申請も通りにくいのです。

しかし地主さんは、借地人の許可なく底地を売ることができます。そのため借地人は、借地契約の内容自体は変わらないものの、知らないうちに地主が変わってしまうリスクを抱えています。

借地人さんには土地を使う権利があり、更地に対する借地権割合も高いのですが、やはり借りている立場なのです。

ここで、よくある事例をご紹介します。（※プライバシー保護のため一部内容を変更しています）

◆事例
鈴木さんは74歳の女性です。長年、借地に建てた家に住んでいました。広い庭が自慢で、季節ごとに花を植え替え楽しんでいました。しかし昨年、夫に先立たれ、高齢になったこともあり、だんだんと手入れをするのが負担になってきました。花を植えなくても庭には雑草が生え、草むしりをしないわけにはいきません。

そこで庭を整地して、草が生えないようにアスファルトを敷き、駐車場にしました。ちょうど３台分のスペースが取れたので、駐車場を持たない近隣住民に貸し、駐車場代を得るようになりました。

ある日、それに気づいた地主さんから「それは土地の又貸しだ。次の更新はしない。」と言われてしまいました。

地代を払って借りている土地なので、まさか問題になるとは思っていませんでしたが、時すでに遅し。許可を取らなかったことで地主さんはひどく怒っていて、取り付く島もありません。

次の更新まではあと5年。どうしたらいいのか、途方に暮れています。

◆解説
このケースは、地主さんの許可なく土地の一部を駐車場に変えたことで問題が発生しました。借地権は、家を建てることのみ許された権利です。契約通りに家を建てて住んでいるのならその権利はとても強く、地代滞納や倒壊寸前などのよほどの理由がない限りは更新がなされるものです。

しかしながら、勝手に建て替えたり、増築したり、用途を変えたりした場合、話は別です。地主が更新拒絶するために必要な「正当事由」となり、その部分について借地権が消滅してしまいます。

勝手に駐車場経営をしたからといって、その場ですぐに追い出されるわけではありません。しかしながら次の更新時に地主さんは、それを理由に、駐車場部分について借地契約を解除することができるのです。

地主さんとの関係は良好に保とう

借地人さんが地主さんに黙って家の建て替えや用途変更をしても、気づかれなければ平気なのかもしれません。

しかし、上記のケースのように、地主さんが後からそのことに気づき、印象を悪くしてしまうと、おおよそ30年ごとに訪れる更新時に契約解除を言い渡されたり、増改築の同意を得られなくなったりします。相続するはずの子どもたちのことまで考えたら、関係は良好に保っておくべきです。

地主さんの高齢や相続を理由にいつか底地を手放す気になるかもしれません。その時に良好な関係なら、お互いに良い条件で話ができます。借地人が地主さんから底地を買い取れば、借地人さんは愛着のある土地が自分のものになり、地主さんは管理の手間がかからず、現金が手に入ります。

売却するにしても、底地単独、借地単独だと、更地価格から導き出した額ではとても売却できません。ですが、地主と借地人が協力して一緒に売り出せば、通常の更地価格で売れる可能性が高まります。

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