底地の法定更新とは

相続コンサルタント会社　ニーズ・プラスのコラム担当野呂です。

土地や建物の賃貸借には、契約期間をあらかじめ決めているケースがほとんどです。契約期間が終わると、契約継続か終了かを必ず選ばなくてはいけません。

底地の契約を更新する場合は、地主さんと借地人さんが話し合い、合意の上で更新にいたる「合意更新（ごういこうしん）」と、期間満了を迎えても地主さんが何らかの行動を起こさないか、借地人さんとの話し合いで合意に至らない場合、強制的に更新される「法定更新（ほうていこうしん）」の2種類の更新方法があります。

この2種類の契約更新のうち、今回は「法定更新」について解説いたします。

法定更新とは

期間のある契約を結んだ場合、通常であれば契約期間満了と同時に契約は解消されます。しかし、貸した側・借りた側どちらかが契約更新を拒否した場合や、更新に際して貸した側・借りた側の話し合いがまとまらない場合、いつの間にか契約期間満了日を迎えてしまうということがあります。そのまま契約が終了してしまうと、当事者の一方が大きな不利益をこうむることがあるため、法律が「自動的に契約を更新した」とみなすことがあります。これを法定更新と呼んでいます。

ちなみに、旧借地法下の契約であれば、ほぼ永久的に自動で更新されますが、新法と呼ばれる借地借家法のもとで契約した場合、1度だけ自動で更新されます。

参考記事：借地借家法（新法）について

借地契約における、法定更新の流れ

まず、借地人さんが契約更新を地主さんに請求した場合、地主さんから特に異議申し立てがなかったり、話し合いで合意に至ったりすると、引き続き借地を利用できます。

借地人さんが契約更新の請求をしなかったり、借地権消滅後も土地使用を継続していたりする場合も、借地利用が継続しているとみなされ、自動的に契約が更新されます。

しかし、地主さんが借地人さんに対して異議を述べたとき、拒絶理由に正当事由が認められると、借地人さんは地主さんに土地を明け渡さなければいけません。
ほとんどの場合、正当事由が認められずに更新されますが、拒絶理由に正当性が認められるかどうかという点で、トラブルになることも多いようです。

参考記事：更新しないときの「正当事由」について

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