TOPコラム底地・借地【決定版】「底地買取」と「買取相場」をわかりやすく解説！

【決定版】「底地買取」と「買取相場」をわかりやすく解説！

公開日

底地・借地・借家のコンサルティング不動産会社、株式会社ニーズ・プラスです。

本記事では、底地の売却を検討している方に向け「底地買取」とおおよその相場を把握する方法をわかりやすくお伝えいたします。

「底地を高く買い取ってほしい」「底地の買取を理解したい」という方はぜひお読みください。

目次

「底地買取」とは

 

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借地と底地は同じ土地を指しますが、見る立場によって呼び方が変わります。

【借地】借地人さんが借りた土地

建物がある土地には「借地借家法」の借地権、建物がない場合（駐車場など）には「民法」の借地権が存在しています。

【底地】地主さんから見た人に貸した土地

土地の所有権は地主さんにありますが、「借地権」が存在するため、土地を自由に使うことはできません。

底地買取とは、借地権が設定された「底地」を地主さんから買い取ったり、借地人さんから借地権（地主さんから見た底地権）を買い取ったりすることです。

「底地」とは？ニーズ・プラスの底地への取り組み｜株式会社ニーズ・プラス

底地・借地は悩み・トラブルが多い！


権利関係が複雑な底地は、トラブルがつきものです。

地主さんの悩み

  • 地代滞納や増額の拒否
  • 底地を売る方法に迷っている
  • 底地権の買取相場を把握したい
  • 底地を売買する相場が知りたい　等

 

借地人さんの悩み

  • 家の増改築や譲渡の承諾をもらえない
  • 底地（借地）の購入相場を知りたい
  • 底地の売買相場を知りたい
  • 借地権（地主さんからみた底地）の買取方法を知りたい
  • 借地権（地主さんから見た底地）の買取で権利関係をシンプルにしたい　等

 

相続を控え、問題を次世代に持ち越したくないと考える地主さん・借地人さんは、底地の買取をご検討されてはいかがでしょう。

👇具体的な事例のある過去記事もおすすめです。

地主さんの事例＃2
こんな時どうする？底地・借地にまつわる【ご相談事例】｜株式会社ニーズ・プラス

底地買取の具体的な方法と売買代金【４種類】

底地買取の方法は4つに大別できます。

どの方法も、不動産鑑定評価・協議・底地の評価・所有権移転手続きが必要です。

1. 借地人さんによる借地（底地）の買い取り

借地人さんが、地主さんから借地（地主さんから見た底地）を買い取る形です。

借地権と所有権が統合され、土地を自由に使えるようになり、借地の契約更新料・地代の支払いがなくなります。

双方が合意すれば、スムーズに売買が進むことが多いでしょう。

2. 第三者による借地権の買取

地主さんへ底地権の買取を相談しても、承諾を得られない場合があります。

その場合は、底地専門の買取業者や不動産投資家といった第三者へ借地権買取（底地買取）を依頼します。

高額に買い取ってくれる底地買取業者を探しましょう。

3. 借地権と底地の同時売却

地主さんと借地人さん双方が協力し、底地と借地権を一括で第三者に買い取ってもらう方法もあります。

借地人さんの承諾を得ることが前提ですが、権利関係がシンプルになり土地全体の価値が上がります。

4.等価交換

底地と借地権の価値を評価し、底地と借地を等価交換して土地を分割する方法もあります。

地主さんと借地人さんの双方が、権利関係がシンプルな不動産を取得できます。

👇具体的な事例のある過去記事もおすすめです。

【借地権の相続】よくあるトラブルパターンと対策について徹底解説！｜株式会社ニーズ・プラス
借地権の相続
※当社でも底地買取を承ります！

底地の買取業者をお探しの方へ｜現状のまま高値買取します｜株式会社ニーズ・プラス

底地買取のステップを解説

底地買取の具体的な方法は、以下のようなステップで進められます。

1.現状把握：借地（底地）の買取相場はいくら？

はじめに底地と借地権の状態を確認します。

契約内容、土地の市場価値、借地人さんの状況などを把握してください。

2.査定：適正価額を把握

借地権がついている底地は、通常の土地より低く評価される傾向があります。

3.交渉：借地人さんへの提案

借地人さんに売却の意思を伝え、価格や条件の交渉を行います。

交渉相手が借地人さんの場合、交渉がスムーズに進む可能性があります。

4.第三者（借地権・底地権の買取業者など）による底地買取依頼

借地人さんが購入を希望しない場合、第三者に底地買取を依頼します。

低い価額で提示される傾向がある点にご留意ください。

5.契約締結

価格と条件が合意したら売買契約を締結します。

底地の場合、一般的な土地よりも契約書の記載事項を熟慮する必要があります。

6.所有権の移転登記

所有権の移転登記は、複雑で手続きに時間がかかります。

将来のトラブル抑止を前提とし、円滑に交渉を行いたいときは実績豊富な不動産コンサルティング会社へ相談しましょう。

解決事例｜株式会社ニーズ・プラス

＜参考＞底地買取と【借地借家法】【民法】

借地人さんは法律（借地借家法と民法）で保護されており、地主さんからの一方的な契約解除や、地代の増額は制限されています。

どのような契約形態なのかを把握しておきましょう。

底地の契約は、大きく分けて2種類です。

普通借地権：更新可能
定期借地権：原則として更新ができず、契約期間に上限がある。

1992年以前の「旧借地権」含め、契約内容を比較いたします。

借地権とは何か

参考に、底地の取引に関わる条文も紹介いたします。

借地借家法

借地上に建物がある場合は、借地借家法の借地権があります。

借地借家法（借地契約の更新拒絶の要件）第六条

第六条前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

出典：e-gov法令検索　借地借家法

借地借家法　第十一条

地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

出典：e-gov法令検索　借地借家法

民法

借地上に建物がない場合は、民法の借地権があります。

民法　第二百五十一条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

出典：e-gov法令検索　民法

親族との共有名義のときは売却時に全員の同意が必要です。

第二百五十二条の二

共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができる。ただし、共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

出典：e-gov法令検索　民法

地代の値上げなど借地契約の変更には、共有持分の過半数の同意が必要な点も、ご注意ください。

底地売却の相場を調べる方法

底地の価額は、土地の評価額から「借地権割合」を差し引いて計算します。

おおよその底地売却の相場を調べる方法を、簡単に紹介しましょう。

1.土地の価額を求める

土地の価額は、国税庁が公表した路線価などを基にして計算します。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁

土地の価格を求める計算式

土地全体の価格 ＝ 路線価 × 土地の面積（㎡）

2.借地権割合の確認

路線価

出典：路線価図の説明｜国土交通省

「借地権割合」とは、その土地において借地人さんが持つ権利の割合で、一般的には30％から70％の範囲で設定されます。

国税庁が公表する「借地権割合表」で、A～Gの記号で確認できます。

例：借地権割合が30％の場合

借地人さんの「借地権」：30％
地主さんの「底地権」：70％

借地権の条件は、更新条件・借地契約の期間・地代などで変わります。

3.計算例

仮に、以下の条件の土地があった場合の底地価格を計算します。

土地全体の価格：1億円
借地権割合：60％（国税庁のデータより）
土地の面積：100㎡（参考値）
計算式は次の通りです。
底地価格 ＝ 1億円 × （1 – 0.6）
底地価格 ＝ 1億円 × 0.4
底地価格 ＝ 4000万円

土地全体の価格が1億円で、借地権割合が60％の場合、底地の価値は4000万円となります。

👇さらに詳しく知りたい方は、過去記事をお読みください。

底地の評価額とは？底地価格の計算方法をわかりやすく解説｜株式会社ニーズ・プラス

👇相続税シミュレーターもご活用ください。
相続税シミュレーター｜株式会社ニーズ・プラス

【まとめ】底地買取の相場を知って高い「底地買取」を実現するには

 

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借地権が設定されている「底地」の買取相場は、通常の土地の売買価格より低くなる傾向にあります。

買取価額に影響を与えるポイントを解説しましょう。

土地の市場価値

土地の評価額（通常の土地の価格）は、用途地域の種類や不動産市場の動向によって変動します。

借地権割合

土地にどのくらい借地権があるかを示す「借地権割合」が高いほど、底地の価格は低くなります。

借地契約の内容


・借地契約の期間
・更新の有無
・普通借地権／定期借地権の違い

なども重要です。

借地人さんの意向

借地人さんが底地の購入に積極的であれば、価格交渉がスムーズに進み、相場より高い価格での買取が実現します。

一方で、借地人さんが買取を購入しない場合は価値が下がる傾向にあります。

周辺地域の取引事例

周辺地域での底地取引の事例は、買取相場を計算する参考になります。

「底地」は、先代様から引き継いだ大切な財産です。高く売却したいときは、信頼と実績のある不動産コンサルティング会社へ相談しましょう。

【決定版】底地売却の方法をわかりやすく解説！

底地権の売買には実績豊富な不動産コンサルティング会社が必要！

複雑な権利関係の調整や借地人さんとの交渉は、難航するケース多いものです。

交渉を円滑に進め、潜在的なリスクを回避するためには、実績豊富な不動産コンサルティング会社へご相談ください。

株式会社ニーズ・プラスは、底地の買取価格査定、借地・底地の買取、底地権の売却など、底地・借地の取引に豊富な実績があります。

幅広いネットワークを活用した早期売却・未然のトラブル防止・契約後のフォローを一気通貫でサポートいたします。

👇当社独自の調査もご参考ください。

【アンケート調査報告#1】相続前に知っておきたい！不動産相続のリアル
不動産相続のリアル

不動産コンサルティング会社【株式会社ニーズ・プラス】の解決事例

株式会社ニーズ・プラスが解決した、地主さん・借地人さんのご相談を一部紹介しましょう。

底地の供託

地代の支払いに関するトラブルは、直接、地主さんへ地代を支払うのではなく、裁判所や法務局などの供託所にお金を預ける手続きが可能です。

借地上にある建物の増改築

借地上にある建物の増改築には、地主さんの承諾が必要です。

更新を前にして承諾を得られない場合の手続きもサポートさせていただきます。

借地権譲渡

借地権譲渡に際しては、一般的に地主さんへの「承諾料」が必要になります。

承諾料の額は、借地契約の内容や地主さんとの交渉で決まります。

借地非訟手続

建物増改築などで地主の承諾や、借地権の譲渡の承諾が得られない場合は、裁判所への「借地非訟手続」が可能です。

借地や底地に関する幅広いご相談を承りますので、ぜひご相談ください。

よくある質問－地主さん向け｜株式会社ニーズ・プラス

よくある質問－借地人さん向け｜株式会社ニーズ・プラス

👇底地の買取も承ります

底地の買取業者をお探しの方へ｜現状のまま高値買取します｜株式会社ニーズ・プラス

【重要なお知らせ】底地・借地・相続の件でこんな悩み・不安はございませんか？

底地・借地・借家のよくあるお悩み

このように、底地・借地を所有する地主さん、借地人さんの悩み・不安は尽きません。そんなときは、一人で悩むより、底地・借地の問題に精通した専門家に相談してみませんか。

株式会社ニーズ・プラスは底地・借地・借家のプロフェッショナル。豊富な実績と経験から、あなたに最適な解決策をご提案させていただきます。

これまで多くの地主さん、借地人さんのご相談を受け、アドバイスさせて頂きました。
以下、ほんの一例ですが、ご相談者の声をご覧ください。


いかがでしょうか。
ご相談は無料です。電話でもメールでもご相談承ります。

底地・借地の件でお悩み・不安等ございましたら、どんな些細なことでも、 株式会社ニーズ・プラスへ、ご相談ください。

皆さまのお役に立てることを、スタッフ一同、心よりお待ちしております。

底地の買取・底地買取相場・底地売却のご相談は株式会社ニーズ・プラスへ！

株式会社ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

当社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。

お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案いたします。

当社をご利用いただいたお客様からは、 「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」と喜ばれております。

底地・借地問題についてのお悩みは、ぜひ 株式会社ニーズ・プラスへご相談ください。

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