【イラストでわかりやすく解説】共有名義の底地を売却したい！円満な方法は？
- 公開日
- 更新日
共有名義の底地を持っているご両親と、そもそも売却の難しい底地で共有名義人がいるという悪条件をなんとか相続の前にスッキリさせておきたい息子さん。
共有名義の底地の場合では、売却するにも共有者の合意が必要となります。ただでさえ自分の自由に活用できない底地ですから、息子さんが心配されるのも当然です。
どうにか円満に売却する方法はないのでしょうか。教えて！ニーズプラスさん！
登場人物
地主 持夫さん・とち子さん
地主のご夫婦。子どもへの相続の心配で頭がいっぱい
地主 太郎さん
地主ご夫婦の長男。離れて暮らす両親を心配している
ニーズ・プラス
底地・借地・借家のプロフェッショナル
共有名義の底地を所有し続けるのはデメリットが多い？
（とち子さん）
お父さんが従兄弟と一緒に持っている共有名義の底地だけど、そろそろ相続に向けて考えておくべきよね…地主 持夫さん
・とち子さん
そうだよ。僕たちの世代が相続するとして、あまり付き合いのない親戚と底地を共有しているのは不安だなぁ。
地主 太郎さん
（持夫さん）
そうは言っても、こちらの一存でどうなるもんでもないからなぁ。たまにしか会わないのに財産の話をするのも気が引けるし、別にこのまま持っていてもいいんじゃないかなぁ。地主 持夫さん
・とち子さん
- ニーズ・プラス
底地のお悩みですね？話は聞かせていただきましたよ！
ニーズプラスさん！
地主 持夫さん
・とち子さん
- ニーズ・プラス
共有名義の底地をお持ちなら、
なるべくなら、相続が発生する前に共有状態の解消や底地の整理について考えておくことをおすすめします。底地を共有名義のまま放置していると、権利関係が複雑になるため、トラブルが起こりやすい状態になるんです。
たとえば、どんなトラブルが想定されますか？
地主 太郎さん
- ニーズ・プラス
まず、第一に底地は借地人さんが家を建てて住んでいることがほとんどです。所有していても自由な土地活用ができないため、売却も難しいケースが多いです。
そのうえ、底地を売却するためには共有者全員が合意する必要があります。誰かが反対すれば売ることはできません。
相続などで世代が変われば、人間関係も薄くなりがちです。
・底地の売却をめぐるもめ事が起こりやすい
・地代の収入や固定資産税の支払いなどについて煩雑になる
・共有人が遠方にいるので集まることが困難で話し合いが進まないこのようなトラブルがよくあります。
（持夫さん）
共有名義人の持太郎は、ご先祖さまから受け継いだ土地だからと、売却に反対しそうだな。（とち子さん）
気持ちはわかるけど、そうなると困るわね。（持夫さん）
もう一人の共有名義人、持美さんは早く整理したほうがいいんじゃないかって言っていたっけなぁ。地主 持夫さん
・とち子さん
- ニーズ・プラス
共有名義の底地は、自分の共有部分だけならば、他の共有名義人が承認しなくても売却できるんです。
もし、持美さんが底地の相続が不安だからと、業者に売ってしまったとしますね。
そうすると顔も知らない業者が底地の共有に加わることになります。
それはちょっといやだなぁ！
さらにややこしくなってしまいそうだ！地主 太郎さん
- ニーズ・プラス
共有状態を解消するだけでも、格段に底地の売買がしやすくなります。
これまでに私どもがお受けしたご相談でも、じっくり話し合えばご理解いただけることが多い印象でしたよ。
地主さんご家族が心配されるのと同じように、共有者の方々も少なからず不安に思っていらっしゃるケースは多いもの。
共有名義の底地を円満に売却するには、みなさんの意思統一が大切です。足並みを揃えられるよう、じっくり話し合うのが一番ですね。
なるほど。
共有者みんなの意見がそろったとして、
共有名義の底地を売却するのに、どんな方法をとればスムーズにいくのでしょうか？地主 太郎さん
（持夫さん）
従兄弟だから、いさかいが起きるのはいやだなぁ。地主 持夫さん
・とち子さん
共有名義の底地を円満に売却するには協力が不可欠
- ニーズ・プラス
共有名義人のみなさんが「底地を売却してもいい」と思うのであれば、全員で協力するのが一番です。
協力できる人間関係だった場合は、どんな方法を取るのがいいですか？
地主 太郎さん
共有名義人全員が協力して借地人さんに底地を売却する
- ニーズ・プラス
共有名義の底地売買において、いちばんシンプルで円満な方法が借地人に底地を買ってもらう方法です。
共有名義人に土地を売却する意思があるならば、全員が協力して底地全体を借地人さんに売却するのが理想的です。
・共有名義人も売買の難しい「底地」を整理できる
・借地人は自宅などがある土地を自分のものにできるなど、双方にとってメリットが大きいので、
まず考えたい方法ですね！
（とち子さん）
借地人さんも地代の支払いが要らなくなるし、あちらはあちらで相続の不安もあるだろうから、納得してくれそうね。地主 持夫さん
・とち子さん
借地人さんに購入する気がなかった場合はどうすればいいですか？
地主 太郎さん
共有名義人と借地人が協力して第三者に底地を売却する
- ニーズ・プラス
もし借地人さんにも売却の意思がある場合は、共有名義人全員と借地人さんが一丸となって、第三者に売却するのも円満な方法だといえるでしょう。
完全所有権の土地として売却できるので、不動産の価値も高くなります。
（持夫さん）
なるほど、それなら買い手もすぐに見つかりそうだね。地主 持夫さん
・とち子さん
※底地の売却方法については以下の記事のご参考にしてください
底地を整理する5つの方法【イラストでわかりやすく】
共有名義人に土地を売る気がない人がいる場合
でもやっぱり売りたくないという人が出てきたら、どうしたらいいんだろう。
どんな方法がありますか？
地主 太郎さん
反対している人へ共有持分を売却する
- ニーズ・プラス
「共有名義人に、共有持分を売却する」という方法があります。
売却に反対なさっている方に共有持分を買い取ってもらうことで、こちらは整理ができてスッキリ。
先方には
・単独所有できる、または所有権の割合が上がるので、地代収入を増やせる
・先祖から続く土地を守れるなどのメリットがあります。
借地人から借地権を買い取って土地を分筆する
- ニーズ・プラス
もう一つは、借地人さんから借地権を買い取って、底地関係を解消する方法です。
共有名義人たちと協力して借地権を買い取るまでは、最初にご説明したパターンと同じです。
その後、底地でなくなった土地を分筆し、単独所有の土地として、それぞれが好きなように管理します。
一方、借地権はそのままに、底地だけを分筆する方法もあります。しかし底地状態は解消できないため、後々底地の解消についても解決策を考えなくてはなりませんね。
土地が広ければ、それも良い方法ですね。
それでも「どうしても土地を売りたくない」
「買い取る気もない」
と共有名義人に言われたら、どうすればいいんでしょうか。
地主 太郎さん
- ニーズ・プラス
自分の持分だけ整理するしかない、という状況であれば、
・自分の共有持分だけ、借地人さんや第三者に売却する
・共有物分割請求をして共有状態を解消するなどの方法がありますが…
まず、底地の共有持分を喜んで買ってくれる人がいるのか、という疑問がありますね。
もし売却しても、かなり安い金額での取引になってしまうケースが多いでしょう。
そうですね。権利関係が複雑な中に好んで介入してくれる人はあまりいないですよね。
共有物分割請求ってどういうものですか？
地主 太郎さん
- ニーズ・プラス
共有物分割請求というのは、
共有名義人の一人が、残りの共有者に対して、土地を自分一人の名義にしたい！という法的な申し出をすることです。共有名義人の1人が共有物分割請求を起こしたら、他の共有名義人は共有状態を解消する話し合いを行わなくてはならないと定められています。
はじめに「共有物分割協議」が行われ、そこで話がまとまらない場合、「共有物分割調停」を裁判所に申し立てます。調停委員を交えての話し合いとなります。
そこでもまとまらず、もはや交渉での解決が難しいとなった場合は「共有物分割訴訟」といって裁判所に判決を委ねます。
相手方がご親戚だったなどの場合は、なるべく話し合いで円満に解決したいものですね。
※共有物分割請求について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください
不動産の共有問題 あなたは大丈夫？
（持夫さん）
裁判になるようなことは避けたいなぁ。地主 持夫さん
・とち子さん
- ニーズ・プラス
そうですね。やはりどの方法も正当な権利とはいえ、売りたくない側からすれば、強引な方法に見えてしまうため、良い気持ちにはならないでしょう。
なるべく、じっくりと根気よく話し合い、皆さんが納得されたうえで売却となるのが理想的ですね。
そのためのお手伝いは、もちろんニーズプラスにお任せくださいね！
さすがニーズプラスさん！頼りにしています！
地主 持夫さん
・とち子さん
共有名義の底地でお困りならニーズプラスにご相談ください
- ニーズ・プラス
ニーズ・プラスは、底地の売却において豊富な実績とノウハウを有しています。
地主さまやご家族とじっくり向き合い、ご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案致します。
とくに共有名義の底地の整理については、共有者どうしの意思統一が円満解決のカギとなります。
私共が共有名義人さんや借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる知識を生かしながら、解決へと導きます！
底地の売却や相続問題についてのお悩みは、ニーズ・プラスへご相談ください。
