【疑問解消！】立退きに必要な「正当事由」とは？分かりやすく解説します

賃貸人（以下貸主）の都合で、賃借人（以下借主）が入居する建物の明渡しを請求する立ち退き。

実はこの立ち退き、貸主の都合だけでは簡単に借主へ立ち退きを請求することはできないことをご存知でしょうか。もちろん、当事者間同士の、いわば任意交渉であれば特に問題ありません。

ただ、法的に立ち退きを請求する場合は、貸主は借主に立ち退きを請求する「正当事由」が必要となります。

とはいえ、何をもって「正当事由」として認められるかどうかは、弁護士など専門家でもない限り、理解するのは難しいもの。

そこで、今回は貸主が借主に対し立ち退きを請求する際に必要となる「正当事由」について、わかりやすく解説します。ぜひ、最後までお読みください。

立ち退きについての基礎知識

これから立ち退き（要請）を検討している場合、まずおさえておきたい重要な点がありますので、その点をまず解説します。

「賃貸借契約」は継続が原則

立ち退きを検討する上でもっとも重要な点は、土地・建物の「賃貸借契約」は「継続」が原則であるという点です。

つまり、貸主にとって、一度借主と「賃貸借契約」を締結すると、簡単には立ち退きを請求できないということです。

それでは、法的に借主に立ち退きを請求したい場合はどうすればいいのでしょうか？それが、本記事のメインテーマとなる「正当事由」となります。

重要点：賃貸人が賃借人に立ち退きを請求する場合は「正当事由」が必要

立ち退きに必要な「正当事由」とはいったいどんなものなのでしょうか。

正当事由とは？

正当事由の詳細については、日本の「借地借家法」という法律の28条に、くわしく定められています。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として、又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

この条文から定めるところにより、正当事由を構成する要因は5つにわけて総合的に判断されることになります。

• 1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情
• 2）建物の賃貸借に関する従前の経過
• 3）建物の利用状況
• 4）建物の現況
• 5）建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

以上、正当事由を構成する5つの要因の中で、もっとも重視されるのが1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情です。

正当事由の判断は、1）を主たる要因として判断し、2）～4）を従たる要因として、1）に加えて総合的に判断することになります。

以下、正当事由を構成する5つの要因を詳しくみていきましょう。

1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情

その建物を使用する必要性について、賃貸人（以下貸主）、賃借人（借主）双方の言い分を比較衡量します。

例えば、貸主の立場でいえば、以下の点などが挙げられます。

• 居住、営業の必要性
• 建替え・再開発の必要性

一方、借主の立場でいえば、以下の点などが挙げられます。

• 居住、営業の必要性
• 特に、転居することで長年の顧客（常連客）を失い、従来のような経営ができなくなるリスク

ちなみに比較衡量とは、要するに対立する当事者の権利・利益を天秤にかけて、どちらがより重いか判断することを意味します。

2）賃貸借に関する従前の経過

貸主と借主の間の「賃借契約」における、今までのやり取り、経緯など全般を意味します。
例えば、以下のようなものが挙げられます。

• 賃貸借契約締結時の経緯、事情、その後の変更の有無
• 賃料額を取り決めた時の経緯、事情、その後の改定の状況
• 当事者間の信頼関係が壊れていないか（破綻の有無）
• 賃貸借契約締結後、どの程度期間が経過ているか（経過期間）
• 賃貸借期間中の、借主の契約上の支払い履行状況

3）建物の利用状況

建物の利用状況とは、まさに言葉通りで以下の要因を判断します。

• 借主が契約に定められた目的に従って建物を使用しているか（建物の用法違反となるような使用はなされていないか）
• 借主がどのくらいの頻度で建物を利用しているか

4）建物の現況

建物の現況とは、その建物自体の物理的な状況を指します。
具体的には以下のような要因が挙げられます。

• 建物がどの程度老朽化しているか（経過年数、残存耐用年数）
• 補修をするために、費用がどれくらいかかるのか（大修繕の必要性、修繕費用）
• 建物が存在する地域における土地の標準的使用に適した建物であるか

5）建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

この条文のポイントは「財産上の給付をする旨の申出」となります。一般的には「賃貸人から賃借人への立退料の提供」を指します。

立退料と「正当事由」（の関係）

特に注意が必要なのは、立退料と正当事由の関係です。

よく勘違いされるのが、立退料さえ支払えば正当事由は認められるというもの。
立退料は、あくまで正当事由を補完する要素、つまり1）～4）によって正当事由がある程度認められる場合に、立退料を支払う（補完する）ことで正当事由が認められるのです。

逆にいえば、1）～4）の要因を総合判断して正当事由が認められない場合は、立退料を支払っても正当事由として認められないことになります。

判例から学ぶ正当事由

それでは様々な判例から、どのような場合に正当事由として認められるか具体的に見てみましょう。

1：一軒家（一戸建て/住居）の立ち退きに関する判例

2：事務所（オフィス）の立ち退きに関する判例

3：店舗・テナントの立ち退きに関する判例

以上の判例から見ても、正当事由の有無は、裁判所が双方の主張・立証を総合的に判断し、判決を下すことがよく分かると思います。

※より詳細な判例事例の解説はこちら「 【弁護士監修】立退料はどのように決まるのか？9つの判例を分かりやすく解説」

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