借地権とは?借地人の権利が強い旧法適用の借地について

底地をお持ちの地主さんはよくご存じですが、一般の方にはあまり馴染みのない「借地権」。相続により、この「借地権」や「底地」を手に入れた方からのご相談が増えています。
平成4年施行の法改正により、それ以降に結ばれた借地契約については地主さんの権利も回復し、「一度土地を貸したら二度と返ってこない」ということはなくなりました。

しかし、法施行以前に契約された土地には旧法が適用されます。そして、トラブルに発展しやすいのが、この旧法適用の借地です。
地主さんと借地人さんは双方が自由にならない土地の権利を持っています。今後のことを考えるなら相続前、お互いの顔が見えているうちに、早めに解消しておくのがいいでしょう。
今回は、旧法適用の土地の「借地権」とはどのようなものなのか、ご説明します。

旧法適用の借地とは？

まずは旧法適用の借地を理解するために、現在に続く「借地権」の歴史についてお話します。

戦前は地価が非常に低かった

その歴史のスタート地点は、地価が今と比べものにならないくらい安かった明治・大正時代までさかのぼります。
広大な土地を所有していた地主さんは、多くの人に居住用地として土地を貸していました。その頃は地価が低く、地主さんは打診されれば気軽に土地を貸していたようです。

借地人さんは借りた土地に自分の家を建てます。その際にはもちろん地代を払いますが、地価が低いので地代も極めて低額です。とはいえ地主さんにとっては、放っておいたら一銭にもならない土地を貸すことで、少額ではあれど収入につながるのですから、悪い話ではなかったのでしょう。

戦地へ赴く兵隊さんの家族を守るために借地人の権利が強くなった

さらに昭和に入って日中戦争が始まりました。自分が戦地に赴いている間の家族の生活を守りたいと思うのは今も昔も同じです。
戦地の兵隊さんが借地の期限を気にしているようでは戦争遂行に支障が生じます。昭和16年、こうした理由を含め居住を安定させる趣旨から、軍部を中心に借地期限が来ても余程の理由（正当事由）がない限り、土地を返さなくていいことにしました。
そのことにより借地人は、高額の土地を極めて安く、しかもほぼ無期限に等しい条件で借り続けられるようになりました。
これは大変な「経済的な利益」です。この「経済的利益」を発生させている「土地を借りている権利」を借地権というのです。
借地権は目には見えませんし、登記などにも載りません。ただし税法上借地権は不動産とみなされており、しっかり課税されます。

戦後も増え続けた借地

借地権は戦後にも大量に発生しました。それは戦地からの復員兵やその後の大都市への人口の集中により、都市部の住宅地が大きく不足したことに起因します。
不足した住宅用地を補うために、農地などの広大な土地所有者（寺や神社を含む）は、当時の低い地価を基準に安い地代で住宅用に土地を貸しました。こうして戦後にも大量の借地権が自然発生していったのです。

その後、昭和30年前後から地価が上がり始めます。さらに高度経済成長期に入ると地価が上昇し続けます。そのことで高騰した地価と低いままの地代の間に大きなギャップが生じていきました。そうなっても地主さんは、いったん決めた地代をそうそう上げられません。
その上、「正当事由がない限り、借地期限は当然に更新する」というルールは変わりません。
結局、借地人さんは価値の高い土地を非常に安い地代で借り続けられることになったのです。

東京の慣行が全国に広がった

ところで、今まで述べてきたのは主に東京の話です。
もちろん地価上昇による地代とのギャップは、日本多くの都市で自然発生していたのですが、更新料や承諾料などの借地権に関する慣行は、地域により異なっていました。
しかし統一したルールでないと、課税する立場の国税局は非常に不便です。そこで東京の慣行を基準に課税のルールを決め、各地域はそれに合わせる形になりました。
こうして東京弁が日本の標準語になったのと同じように、東京流の慣行が全国に広まっていったのです。

なお、借地権の「経済的利益」はあくまで上昇した地価と地代とのギャップにより発生します。
したがって、地価がさして上昇しなかった地方都市などでは、現在に残るような借地権はほとんど生じていません。借りても「経済的利益」が少ない土地は、使わなくなったら返され、地主の元に戻ったからです。またそういった地域の借地権割合は3～5割と低水準の指定がなされています。

法改正で地主の権利が保障されたが、問題なのは施行以前の土地

これまでの歴史をみると、地主さんが「いったん貸した土地は返ってこない」と考えるのは無理もありません。

したがって、地価の上昇が続く中「何とか土地の供給を増やしたい」とする趣旨から、「借地期限がきたら約束どおり土地を返してもらえる貸し地」を新しく法律で作ったのです。これが平成4年に施行された借地借家法の「定期借地権」です。
定期借地権には、50年以上の期間で契約するが更新は無しの一般定期借地権、10～20年で法定更新する契約の事業用借地権などいくつか種類があります。

なお新法の定期借地権もそれなりに増えてはいます。しかし現在では借地上に建築するのではなく、購入した土地に建てるのが一般的です。何か事情がなければ借地にはしないので法改正後に発生した借地権は少なく、旧法適用の借地権の方が圧倒的に多いはずです。

なぜ「借地権」は問題が起きやすいのか？

借地関係は、いわば「他人同士が土地を共有しているようなもの」といえるのかもしれません。「共有」は非常に厄介な状態です。相手方と話がまとまらない限り、お互い身動きが取れないのです。
もちろん思い通りにならない土地の所有権など、まともな値段で買う人はいないでしょう。

たとえば更地価格1,000万円、借地権割合が6割の土地があるとします。法律上、路線価の「6割地区」であれば、一般に借地人さんの権利はその土地の6割とされます。しかし現実の流通市場で借地権は、とても600万円には換金できませんし、地主さんの持つ底地も400万円では売れません。
ずいぶん値引きして、借地権を400万円、底地を200万円くらいなら、買い手も付くかもしれませんが、それでは借地人さんも地主さんも納得できないでしょう。

ただし借地人と地主が共同して、完全な所有権として売り出すなら話は別です。更地価格の1,000万円で売れるのです。購入者はそれぞれと契約することにはなりますが、その土地が完全に手に入るのですから文句は言いません。
またどちらか一方が他方を買い取り、売却すればやはり1,000万円になります。要するに、借地権と底地をまとめてしまえばいいのです。

ですから、日頃から地主さんと借地人さんは良好な関係を保つのが、とても大切です。売却したいときは、お互いに自分の都合を相手に押しつけず、謙虚に腹を割った話し合いを目指すのが一番賢い方法です。

【参考記事】
相続前に対策を！意外と厄介な借地の相続

借地人が払うのは地代だけじゃないの？

路線価の示す借地権割合を地主さんが納得するかは別問題

固定資産税の支払い義務は、実際に使用している借地人さんではなく、土地の所有者である地主さんにあります。
それに対して、相続税の支払いは借地権だけを持つ借地人さんにも関わってきます。借地権割合は路線価図に書かれていて、都心部では6割から7割です。売買の際は、その借地権割合を参考に、借地権割合が6割なら、借地人6割、地主が4割の権利を保有しているとするのが基本的な考え方です。

しかし、地主さんがそれで納得するかどうかは別問題です。確かに地価バブル崩壊前の土地神話の時代はそれが通用していたようです。やはり貴重な土地を実際に使っている人の方が立場が強かったのでしょう。

ところが現在は地価下落傾向の「土地余り時代」。バブル期は借地権だけでも売れたので借地人さんも強気でしたが、現在ではそのようなこともなく、地主さんの立場が回復してきています。
底地が3割、4割では納得せず、「あくまで5割で」と主張する地主さんも増えてきているようです。
借地権を売却したい場合、一番高値で買ってくれそうなのは所有者である地主さんですが、そう簡単な話ではないということです。

したがって、かなり広い借地を相続するような場合には「相続税額は7割という高値で計算される一方、実際には5割でやっと換金できた」というケースも生じます。
なお、古い地主さんなら「あの土地は昔はうちのものだった。それを借地人に持っていかれたんだ」と腹の底で思っている可能性がある、ということです。ずっとその土地に住み続けるのなら、借地人さんはそのことを知っておくべきかもしれません。

トラブルを起こさないために、借地を持っている人はどうしたらいいのか？

上述の通り、トラブルを起こさないために大切なのは、借地人さんと地主さんが良好な関係を保つことです。
旧法適用の借地権は非常に権利が強いものですが、基本的には、何をするにも地主さんの了解が必要であることを承知しておきたいところです。
更新料の支払いも法律的には義務ではないものの、所有者であるはずの地主さんの権利がとても弱いことに配慮し、支払っておくのが円満に保つ秘訣です。

権利が強いとはいえ借りている立場ですから、一度、トラブルになると住みづらくなり、土地の価値も下がってしまうかもしれません。
したがって、地主さんとの関係を円満にしておくことが必須でしょう。これが円満であれば、仮に何かのトラブルが発生してもさしたる問題にはならず、話し合いで解決できるはずです。
さらにいえば、その関係を通じて、地主さんの事情も知っておきたいところです。相続税などの支払い資金の必要性などがわかっていれば、借地人さん側も対策が考えられます。逆に借地人さんの「底地を買いたい」「借地を売りたい」「共同で売却したい」などの事情もある程度知らせておけば、お互いにメリットのある形に収められるでしょう。

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