使用貸借の相続｜貸主死亡、借主死亡で土地、相続税はどうなる？

公開日: 2019.09.06
更新日: 2024.04.18

土地を他人に貸す場合、地代を受け取る一般的な「賃貸借」の他に、親しい間柄において土地を無料で使わせる「使用貸借」があります。

「人に貸している」という点ではどちらも同じですが、使用貸借の場合、相続が発生した時、その契約はどうなるのでしょうか。

また土地の所有者に課される「相続税」の評価額は、賃貸借の場合と比較して高くなることをご存知でしょうか。

今回は、土地活用を考える人ならぜひおさえておきたい、使用貸借の相続についてご紹介します。

使用貸借している土地の相続について

相続税のお話の前に、使用貸借で土地を貸している貸主、使用貸借で土地を借りている借主の相続についてご説明します。前述したように使用貸借は貸主と借主の合意の元、無償で土地の貸し借りを行うものです。では、その使用貸借されている土地に相続が発生した場合、その土地はどうなってしまうのでしょうか？

貸主が死亡した場合、使用貸借契約は継承される

使用貸借の土地を貸している貸主が死亡した場合、その土地は貸主の相続人に相続されます。これにより使用貸借契約も相続人に継承されるため、契約も続行します。

使用貸借している土地を相続した際、「使用貸借をやめたい」と考えるのであれば、まず契約を見直す必要があります。契約書がなく「契約期間・使用目的」が定まっていない場合はいつでも解除することができますが、契約期間が満了していない、使用目的が達成されていないケースでは貸主側から契約解除を行うことはできません。

【参考コラム】
使用貸借契約解除！立ち退きを要求したい場合

借主が死亡した場合、使用貸借契約は終了する

使用貸借で借りている土地の借主が死亡した場合、原則的に契約は終了します。使用貸借は人対人の繋がりの契約ともいわれています。法的には「この人だから無償で土地を貸したのだ」というところに重きをおいた契約といえるのです。そのため、借主が亡くなった（貸主が信頼して土地を貸していた人が死亡した）場合、使用貸借の契約は終了し、貸主から立ち退き要請されることもあります。

借主が死亡してもその土地を使用したいと考えるのであれば、新たに使用貸借契約を結ぶ必要があるでしょう。

使用貸借と賃貸借の相続税の考え方

実は賃貸借よりも、タダで貸す使用貸借の土地の方が、相続税の評価額が高くなります。その理由を見ていきましょう。

賃貸借の土地は「貸宅地」になるので、相続税の評価額が安くなる

他人が家を建てている土地を賃貸借の契約で貸していると、「貸宅地」として扱われます。土地にかかる相続税を計算する時、「貸宅地」は、賃貸に出さずに自分で使っている「自用地」よりも、評価額が安くなるように設定されているのです。

その理由は「貸宅地」は土地の権利を貸主が100％所有するのではなく、貸主と借主で折半しているからです。賃貸借の借主は、その土地を使用する権利（借地権）を持ちます。「借地権」が土地全体の権利に占める割合は、国税局によって地域ごとに定められており、主に60％〜70％です。例えば借地権割合が70％の土地では、貸主側の権利は30％ということになります。

この割合がそのまま相続税の評価額にも反映されるので、結果的に「貸宅地」は「自用地」より相続税の評価額が安くなるのです。

使用貸借の土地は人に貸しているのに「自用地」とみなされてしまう

一方、使用貸借の土地は「貸宅地」ではなく「自用地」扱いになるので、賃貸借のように相続税の評価額が安くなることはありません。人に貸しているにもかかわらず「自用地」として扱われるのは、使用貸借では借地権が発生せず、借主の権利がきわめて弱いことに関係しています。

前述したように使用貸借では借主が死亡すれば契約は原則的に終了します。また、契約期間を定めていない場合、貸主の一方的な都合で土地の返還を求められても、借り主は従う必要があります。

つまり使用貸借の土地は、実質的には貸主が自由に処分できる権利を持っているので「自用地」として評価されるのです。

【関連記事】
借地権とは？

使用貸借と賃貸借では、相続税の評価額はどのくらい変わる？

自用地の評価額が3000万円の土地を例に考えてみましょう。

・賃貸借（借地権割合が60％）の場合
相続税の評価額は3000万円✖️（1−0.6）＝1200万円

・使用貸借の場合
自用地価格がそのまま評価額になり、3000万円

このように使用貸借では、賃貸借よりも1800万円も評価額が上がってしまうことがわかります。同じ土地でも、賃貸借か使用貸借かで、これほど大きな金額の差が生まれることはとても重要なポイントです。

これだけ見ると使用貸借よりも賃貸借の方が土地の評価額が下がるので、相続税対策になりそうですが、本当にそうなのでしょうか？次項では、親子の間での土地の貸し借りを、賃貸借で行う場合についてご説明します。

親子間だと使用貸借を避けて賃貸借を選ぶメリットは少ない

相続が発生したとき、親子は被相続人・相続人の関係になります。そのような親子間で相続税対策として賃貸借をしても、実はほとんどメリットがありません。その理由は賃貸借に必要な地代や権利金（後述）を子どもが親に支払うことによって、かえって親の財産が増加してしまうからです。

相続関係にある親族間の賃貸借で相続税が減らない理由

賃貸借の契約にするなら、子どもは親に周辺の相場と同等の地代を支払う必要があります。何年にもわたって支払い続ければ、かなりの金額になるでしょう。

さらに子どもは親に対して通常の借地人同様に権利金も支払わなければなりません。賃貸借の場合地域によっては、土地に借地権を設定することへの対価として権利金（借地権を設定する際に借主から貸主に支払われる借地権契約の対価）を支払う慣習がある地域もあります。そのため権利金のやりとりをせずに賃貸借を始めてしまうと、贈与とみなされる可能性もあります。

賃貸借の契約を結ぶことで、子どもから親に大きな金額が支払われることになります。一見、土地の評価額が下がったとしても、支払った対価分だけ親の財産が増加してしまうため、結果として相続税対策にはならないのです。

相続人以外の親族に貸す場合はきちんと説明を

一方、相続人ではない親族との使用貸借は、後のトラブルを防ぐため最初にしっかりと説明することが大切です。それは借りる人だけでなく、相続人となりうる人たちにもです。

使用貸借の借主は、貸主に求められれば、基本的にはその土地を明け渡さなければならなりません。しかし、そのことを理解しないままに土地を使っている借主も多くいます。

貸主側の相続で土地の持ち主が変わった時に、相続人が相続税の支払いのために売却したくなるかもしれません。相続が絡んでくると土地の返還をめぐってトラブルに発展しやすいのです。詳しくは、「使用貸借事例（1）知り合いに30年近く無料で貸していた土地を返してもらおうとしたら「時効が成立している」と言われてしまった」もご参照ください。