2022年問題リミット目前！「生産緑地」の相続・土地活用で気をつけたいポイント
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相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。
地主さんがお持ちの土地に、自治体から指定を受けた都市部の農地「生産緑地」はありませんか？現存する「生産緑地」の多くは、生産緑地法が制定された1992年に、30年間の期限つきで指定されたものです。来たる2022年、農業用途に限定される代わりに税制面で優遇を受けていた「生産緑地」の大量放出による空地増加、地価下落といった問題が懸念されています。
今回のコラムでは「生産緑地の相続について考えたい」「生産緑地を土地活用したい」と考えるときに役立つポイントを解説いたします。
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「農地」とは
農地とは、現況、耕作を目的として使われる土地です。登記簿上の地目が「山林」「原野」であっても、現時点で農作物を作っていれば農地と見なされます。
農作物を作っていない休耕田や遊休地も農地に含まれる場合がある一方、宅地の庭で作物を育てるような家庭菜園は、農地とは見なされません。
「農地」相続のポイント
農地の相続手続きは、一般的な宅地と同様ですが、その後に農業委員会への許認可が必要となります。詳細は以下のコラムをご参照ください。
通常の不動産とはちょっと違う？「農地」の相続手順｜NEEDS+底地・借地コラム
「農業委員会」届出のポイント
相続により農地の所有権を取得したら、相続が始まってから10ヶ月以内に、その農地がある市町村の農業委員会へ届け出る必要があります。届出がなされなかった場合は10万円の過料を課されるので、ご注意ください。
「生産緑地2022年問題」とは
「生産緑地」とは
生産緑地とは、都市部の市街区域内にあり、各自治体から指定された「生産緑地地区制度」の条件を満たす農地、または森林のことです。
生産緑地法が制定された1992年に指定を受けてから30年は、農業以外に使えないという用途制限の代わりに、固定資産税と相続税の評価額を優遇されてきました。
一般的に農地は面積が広いので、相続に際して高額な税金がかかります。被相続人の納税負担を軽減するため、要件を満たす場合には、農地にかかる相続税や贈与税を納税猶予する特例を適用できます。詳細は以下をご参照ください。
「生産緑地2022年問題」のポイント
2022年問題とは、現存する生産緑地の多くが30年の期限を迎える2022年に、地主さんが自治体へ「買取申出」することで、以下のような問題が懸念されることです。
- 地価の大幅な下落
- 市街区域の中に、有効活用されない空地が増加
こうした状況をふまえ、平成30年4月1日より「改正特定生産緑地法」が施行されました。
「買取申出」は、地主さんが生産緑地のある市町村と農業委員会へ申請します。自治体が買い取った場合、その土地は学校用地といった公共の用途に使われます。一方で、自治体が買い取らなかった場合は、他事業者へのあっせんや、生産緑地の指定解除が実施されます。
「生産緑地を宅地へ転用し、売却したい」と考えるむきがあるかと思いますが、いったん買取申出をすると、農地に関する相続税等の優遇措置を受けられなくなるので、ご注意ください。
従来の優遇税制が適用される「特定生産緑地」とは
生産緑地の所有者等の意向により「生産緑地」だった土地を「特定生産緑地」に指定すると、これまでのような優遇された税制措置が継続されます。
「特定生産緑地」に指定されると、自治体へ買取りの申出ができる時期が10年延期できます。さらに10年経過した後も、申請して指定を受けると、引き続き10年の延長が可能となります。
一方で指定を受けない場合は、固定資産税額の急増や、再度の「特定生産緑地」指定が申請できなくなるといったデメリットがあるので、ご注意ください。
「特定生産緑地」の土地活用
特定生産緑地に指定されると、以下のように土地活用の可能性も高まります。
建築規制の緩和
1992年に制定された生産緑地法においては、「生産緑地」に建築できるのはビニールハウス、温室、農機具の収納施設、休憩施設といった建物でした。
改正後は、生産緑地内で生産された農産物等の製造・加工施設、それらを販売する施設、収穫した農産物を材料に使うレストランも建築できるよう、条件が緩和されました。
「田園住居地域」の創設
平成30年、都市計画法の新たな用途区域として、住宅と農地を調和させる「田園住居地域」が追加されました。田園住居地域内では、農業用施設のほか、低層住居専用地域に建築可能な、住居・老人ホーム・診療所といったものが許容されます。
国土交通省｜都市緑地法等の一部を改正する法律の 施行について
相続税・固定資産税が優遇される「特定生産緑地」指定がおすすめ！
農地は、宅地のように自由に売買することがしづらい地目です。さらに「広大地」であるケースもあり、一般的に固定資産税と相続税が非常に高額となります。
お持ちの土地に「生産緑地」があるときは、指定後の30年を超過してしまう前に「特定生産緑地」を申請しましょう。
「生産緑地」「改正生産緑地」の相談は、信頼と実績がある不動産業者へ！
都市部にある生産緑地は、有効な土地活用や、高額で売却できる可能性が高いものです。
所有する生産緑地をお住まいの市町村へ「買取申出」すべきか、どのように土地活用すべきか、といった悩み、不安があるときは、地域で信頼と実績のある不動産業者への相談するといいでしょう。
土地に関するご相談は、ニーズ・プラスにお任せください！
不動産の相続には、悩みがつきものです。
地主さんが所有される土地の中に「生産緑地」「農地」「借地」「底地」があるときは、一般的な一軒家の相続よりも、整理する事柄が増えます。
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