整地とは
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相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。
土地を活用するには、土地をきれいにならす整地が欠かせません。建材ゴミや大きな石などを取り除いて土地を整えると、土地活用において、地主さんに有益に働きます。
今回は、土地活用の際に重要な役割を持つ「整地」の概要を解説いたします。
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「整地」の定義
整地とは、土地に建物がある場合その建物を解体後、構造材や建材などを撤去し、土地全体を平らにならすことです。
「整地」の種類
整地の種類を大別すると、以下のようになります。
- 粗整地（粗仕上げ）
- 砕石舗装
- 真砂土(まさど)舗装
- コンクリート・アスファルト舗装
1.粗整地（粗仕上げ）
粗整地（粗仕上げ）は、住居解体後のコンクリート破片、ガラス片、石などを取り除き、重機で均（なら）したり、転圧（ローラーで踏み固める）したりする方法です。最も簡単で費用も安いので、土地の活用方法が決まっていないときによく選択されます。
2.砕石舗装
砕石舗装は、粗整地にした上で細かい不要物を撤去し、さらに土地の高さを整え、砂利や砕石を敷いたあとに重機などで転圧を行なう方法です。砕石にはさまざまな種類がありますが、工事用道路や空地の雑草対策によく使われるのは「砕石クラッシャラン」というものです。
3.真砂土舗装
真砂土舗装は、粗整地とした上でさらに細かなガラなどを撤去し、土地の高さを整えた後に、花崗岩を風化させた「真砂土」を敷いて転圧を行なう方法です。土地の印象が明るくなり砕石舗装よりもきれいに仕上がるので、庭園や学校の校庭によく利用されます。
4.コンクリート・アスファルト舗装
コンクリート・アスファルト舗装は、土地の高さを整え、水勾配などを測って砕石舗装を施した上で、型枠やメッシュなどを入れ、コンクリートやアスファルトで舗装する方法です。駐車場に適用されるケースが多く、コインパーキングを想定した場合はアスファルト舗装、自身の駐車場にする場合はコンクリート舗装にするのが一般的です。
「整地」前に確認すべき4つのポイント
整地工事で余計な工程と費用を発生させないよう、事前に以下をご確認ください。
1.土地の用途を明確にする
土地の用途を明確にしておかないと、建築物を建てるときに改めて整地工事が必要となることがあります。
用途の例
- 自宅建て替え
- 賃貸物件新築
- 売却前提
- 遊休地
自宅の建て替え、遊休地にするといった目的であれば費用が安い粗整地で充分です。
一方、良い条件で土地を売却したい場合は、明るいイメージを印象付けられるよう、砕石舗装や真砂土舗装を行なうといいでしょう。
2.工事費用の概算を把握する
ハウスメーカーや工務店に整地を依頼すると紹介手数料が加算され、費用が高額になる傾向があります。
リーズナブルな料金で整地工事を依頼したいときは、対象となる土地の近隣にある複数の業者に見積を取り、地域の相場を把握されることをおすすめします。
3. 信頼のおける業者に工事を依頼する
業者によっては建材ゴミ（建造物などの破片）などを地中に埋めるといった、ずさんな工事を行なう例もあります。
その場合、建材ゴミの腐敗により土の中に空洞が生まれ、地盤が沈下するといった事態も想定できるので、新たな整地費用が必要となります。
業者探しに不安があるときは、地域で実績がある不動産業者へ相談するといいでしょう。
4.借地の場合は契約内容を確認する
対象となる土地が、借地である場合も注意が必要です。
土地の所有者と家屋の所有者が異なり、解体後に土地を地主に返還する場合は、土地を借用する際の契約内容に従った解体・整地作業が必要なので、工事の前に契約書を確認すべきです。
契約内容の見直しに不安がある場合は、多くの実績がある不動産業者へコンサルティングを依頼することをおすすめします。
「借地」の詳細については以下のコラムをご参照ください。
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